无效(最高法租赁解释第 2 条)。未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁合同自始无效;

　　已实际入住：仍需支付房屋占有使用费(参照租金标准);

　　房东无权主张违约金，不能无故克扣押金;

　　一审开庭前补办规划手续，可认定合同有效。