房屋租赁合同纠纷怎么处理?起诉流程及费用?

来源：云律网整理

丨

2026-07-17 20:10:10

丨

　　房屋租赁合同纠纷怎么处理?

　　一、处理总原则(优先级从快到慢、成本从低到高)

　　1、双方自行协商(首选，零成本)

　　2、第三方免费调解(社区/街道/住建12345)

　　3、仲裁(合同写仲裁条款才能走，一裁终局)

　　4、民事诉讼(兜底，房屋所在地基层法院)

　　法律依据：《民法典》第七编租赁合同、《住房租赁条例》，诉讼时效3年，自知道权利受损当日起算。

　　二、第一步：先固定全套证据(所有途径都要用)

　　必备证据清单

　　基础合同：租赁合同原件、续租补充协议、中介居间合同;

　　资金凭证：租金/押金转账记录、收据、水电物业费缴费截图;

　　沟通记录：完整微信聊天、短信、通话录音(不要删减)、书面催告函及送达记录;

　　房屋现状：入住/退租前后照片、视频、维修工单、漏水、损坏现场影像;

　　身份材料：房东/租客身份证、房产证(转租需原房东同意证明);

　　损失凭证：维修发票、酒店住宿票据、空置损失证明等。

　　三、途径1：双方协商(最快，1–7天)

　　1、操作步骤

　　1.依据合同条款、民法典分清谁违约：

　　房东违约：擅自涨租、断水断电、拒不维修、提前收房、不退押金;

　　租客违约：拖欠租金、擅自转租、提前退租、人为损坏房屋、群租隔断。

　　2.提出清晰诉求(退押金、减免租金、赔偿损失、解除合同、违约金);

　　3.达成一致必须签书面和解补充协议，写明金额、付款时间、合同解除、互不追责;

　　4.全程保留聊天、录音，防止对方反悔。

　　2、协商关键法律规则

　　正常居住墙面轻微污渍、家电自然老化属于自然损耗，不能扣押金;人为破损、打孔、泡水、涂鸦可抵扣维修费用;

　　房东不得擅自断水断电逼租客搬离，造成损失需全额赔偿;

　　租客提前退租，违约金过高(超过3–6个月租金)法院可调低;房东无故提前收房，双倍返还定金或支付违约金。

　　四、途径2：第三方免费调解(协商失败，零费用)

　　渠道1：社区/街道人民调解委员会(最常用)

　　携带全部证据到房屋所在社区居委会申请调解，调解员中立协调;达成调解协议后，可去法院做司法确认，确认后具备强制执行力，对方不付钱可直接申请强制执行，不用再走一审流程。

　　渠道2：12345政务热线+住建局投诉(针对房东违规)

　　适用场景：群租隔断、无备案出租、违规涨租、拒不维修、恶意克扣押金、中介卷款跑路。

　　流程：拨打12345登记，属地住建部门上门核查、下发整改通知，行政施压督促履约。

　　渠道3：租房平台/中介调解

　　通过贝壳、自如等平台租房，直接申请平台客服介入调解，平台有监管约束。

　　五、途径3：仲裁(仅合同约定仲裁条款才可使用)

　　1、适用前提

　　租赁合同白纸黑字写明：“因本合同产生纠纷，提交XX仲裁委员会仲裁”;无约定不能仲裁，只能起诉。

　　2、优缺点

　　优点：一裁终局(不上诉)、审理快、案件保密;

　　缺点：需要仲裁费，流程类似诉讼。

　　3、流程

　　提交仲裁申请书、证据、合同;

　　仲裁委开庭质证辩论;

　　出具仲裁裁决;对方不履行，直接向法院申请强制执行。

　　六、途径4：民事诉讼(无仲裁条款最终方案，完整起诉流程)

　　1.管辖法院(硬性规则)

　　房屋租赁合同纠纷由房屋所在地基层人民法院管辖，即房子在哪，去哪起诉。

　　2.书写民事起诉状(核心诉求模板)

　　常见诉讼请求任选：

　　判令解除原被告《房屋租赁合同》;

　　判令被告退还租房押金XX元;

　　判令被告支付拖欠租金/占有使用费XX元;

　　判令被告支付违约金XX元;

　　判令被告赔偿房屋维修、住宿、搬家等损失XX元;

　　本案诉讼费、保全费由被告承担。

　　3.立案材料

　　起诉状(被告人数+1份)、双方身份证、租赁合同、全套证据复印件、送达地址确认书。

　　线上：人民法院在线服务小程序立案;线下：法院立案庭窗口提交。

　　法院7日内审核，材料齐全通知缴纳诉讼费正式立案。

　　4.庭前流程

　　送达：法院15日内向被告送达诉状，被告15天答辩期;

　　证据交换：双方提前交换全部证据，锁定争议焦点;

　　诉前调解：法院强制前置调解，能当场和解可快速出调解书。

　　5.开庭审理步骤

　　身份核对→原告宣读诉求、被告答辩;

　　举证质证(出示合同、转账、聊天记录、房屋视频);

　　法庭调查法官核实违约事实、维修责任、押金扣款合理性;

　　法庭辩论(是否违约、损失金额、违约金是否过高);

　　最后陈述+当庭调解;调解不成择期判决。

　　6.审理期限

　　小额诉讼(标的低)：一审终审，3个月内审结;

　　简易程序：3个月;普通程序：6个月，复杂可延长。

　　7.判决后执行

　　一审不服：判决书送达起15日内向上级法院上诉;

　　判决/调解书生效后对方拒不给钱：1年内向一审法院申请强制执行;

　　执行措施：划扣银行卡、微信支付宝、查封房产，列入失信、限高。

　　七、四大高频纠纷法律处理要点

　　1.押金不退纠纷(最多)

　　合法扣押金情形：拖欠水电物业费、人为损坏房屋、提前解约违约金;

　　不能扣：墙面轻微发黄、家具正常老化、日常轻微痕迹;

　　维权：拿出入住时房屋完好证据，起诉要求全额退还押金。

　　2.房屋漏水/家电损坏维修

　　《民法典》712条：主体结构、水管、电路、空调等基础设施，房东承担维修义务;房东拒不修，租客可自行维修，凭发票抵扣租金。

　　因租客使用不当损坏，维修费用租客承担。

　　3.租客拖欠租金

　　房东先书面催告，给予合理期限;逾期仍不支付，可单方解除合同，起诉要求：付清欠租、腾退房屋、支付违约金、逾期占有使用费。

　　4.房东单方面提前收房/涨租

　　合同期内无权单方涨租、强制收房;擅自断水断电造成租客住宿、财物损失，全部由房东赔偿，租客可主张违约金并退还押金。

　　八、纠纷期间禁止行为(避免自身违约吃亏)

　　租客：不能私自不交租金、擅自转租、恶意破坏房屋;

　　房东：不得断水断电、换锁、强行驱赶租客、扣押租客私人物品;

　　双方均不得销毁聊天记录、房屋照片、转账凭证等关键证据。

　　房屋租赁合同纠纷起诉流程及费用?

　　一、前置关键规则

　　1、管辖法院(专属管辖，不能改)

　　房屋属于不动产，只能向房屋所在地的区/县基层人民法院起诉，不能选被告户籍地、原告户籍地法院。

　　2、诉讼时效

　　知道或应当知道权利受损起3年，超期丧失胜诉权。

　　3、两种案件区分

　　财产类：要押金、租金、违约金、赔偿损失(绝大多数租房纠纷)，按金额收诉讼费;

　　纯非财产：只要求解除合同、腾房、确认合同无效，无金钱给付，50–100元/件。

　　第一部分：完整起诉流程(6大阶段)

　　阶段1：诉前准备(协商、调解前置)

　　1.1优先协商/社区调解(零成本)

　　先微信、书面催告;协商不成去街道人民调解委员会调解，达成调解可做司法确认，不用开庭直接强制执行。

　　1.2全套证据整理(立案必备)

　　身份材料：原告身份证;被告身份证复印件/企业工商信息;

　　租赁基础：租赁合同、交接单、入住/退租照片视频;

　　资金凭证：押金、租金转账记录、收据、水电物业费票据;

　　违约证据：完整聊天记录、催告函及送达记录、房屋漏水/损坏视频;

　　损失凭证：维修发票、临时住宿票据等。

　　1.3撰写《民事起诉状》

　　必备内容：原被告信息、明确诉讼请求、事实理由、法律依据(《民法典》租赁合同编)。

　　常见诉求模板：

　　解除双方《房屋租赁合同》;

　　被告退还租房押金XX元;

　　被告支付拖欠租金/占有使用费XX元;

　　被告支付违约金XX元;

　　本案诉讼费、保全费由被告承担。

　　阶段2：线上/线下立案提交材料

　　立案材料清单(一式：被告人数+1份)

　　民事起诉状原件;

　　原被告身份复印件;

　　证据目录+全部证据复印件;

　　送达地址确认书;

　　委托律师需加授权委托书、律所函。

　　两种立案渠道

　　线上(推荐)：人民法院在线服务小程序，上传PDF电子材料;

　　线下：房屋所在地法院立案庭窗口递交纸质材料。

　　法院7日内审查

　　材料齐全、管辖正确：出具受理通知书，通知缴费;

　　材料缺失：一次性告知补正;

　　无管辖权：裁定不予受理，10日内可上诉。

　　阶段3：缴纳诉讼费，正式立案

　　原告先预交，最终由败诉方承担;部分胜诉、部分败诉，法院按比例分摊。

　　阶段4：庭前程序(立案后1–2个月)

　　送达与答辩：法院15日内向被告送达诉状，被告享有15天答辩期，可提交反诉(如租客欠租、房屋损坏);

　　诉前调解强制前置：法院先组织调解，调解成功出具调解书，当天结案;

　　证据交换：双方交换全部证据，锁定争议焦点(是否违约、押金扣款是否合理、违约金高低);

　　保全申请(可选)：担心对方转移资金、拒不腾房，可申请财产保全/行为保全。

　　阶段5：一审开庭审理

　　核对双方身份→原告宣读诉求、被告答辩;

　　举证质证(当庭出示合同、转账、房屋影像);

　　法庭调查：法官核实违约事实、维修责任、押金扣款合理性;

　　法庭辩论：围绕是否违约、赔偿金额、违约金过高调低展开;

　　最后陈述+当庭调解;调解不成择期宣判。

　　审理期限

　　小额诉讼(标的低、事实简单)：一审终审，3个月内审完;

　　简易程序：3个月;普通程序：6个月，复杂可延长。

　　阶段6：判决、上诉、强制执行

　　领取一审判决书

　　三种结果：全部支持诉求、部分支持、驳回起诉;

　　上诉期15日：判决书送达次日起15天内向市中院上诉;二审审限3个月;

　　强制执行(被告拒不履行)

　　判决/调解书生效起1年内向一审法院执行局申请;

　　执行措施：划扣银行卡、微信支付宝、列入失信、限高、强制腾退房屋。

　　第二部分：全部起诉费用明细(2026国家标准)

　　一、案件受理费(法院必收，核心费用)

　　1.财产案件(押金、租金、违约金、赔偿，分段累计)

诉讼标的总额	收费标准	举例
≤1万元	50元	起诉退8000押金：诉讼费50元
1万–10万	标的×2.5%−200	5万：50000×2.5%−200=1050元
10万–20万	标的×2%+300	15万：150000×2%+300=3300元
20万–50万	标的×1.5%+1300	30万：300000×1.5%+1300=5800元
50万–100万	标的×1%+3800	80万：800000×1%+3800=11800元