厦门市农村宅基地征收补偿标准2026年最新
厦门市农村宅基地征收补偿标准2026年最新
核心文件：厦府办〔2021〕10号《厦门市集体土地征收与补偿若干规定》、厦府规〔2026〕7号(区片地价)、厦资源规划规〔2021〕9号、12号(人口、面积认定)
责任主体：区人民政府(思明/湖里/集美/海沧/同安/翔安);镇街实施;应安置人口认定截止时点：征收土地预公告/征地公告时点;安置底线：人均50㎡
三种安置方式(合法批建住宅三选一)
1.产权调换(拆一补一，最主流)合法批建建筑面积同等面积置换，等面积不补差价; 人均合法产权面积<50㎡：按人均50㎡安置(厦门特色保底政策)。
选安置房超出合法面积部分：按安置房市场评估价补缴购房款， 安置型商品房、房票安置(部分城中村项目适用)属于产权调换变种，房票可以自行购房
2.货币补偿补偿单价=该项目安置房市场评估均价(不是重置价，是安置房评估价);红线内宅基地空地、天井另行补偿(常见项目70元/㎡，以本项目方案为准)。
3.迁建安置(重新批宅基地自建)仅限城镇开发边界外、符合宅基地审批条件;只补偿房屋重置价结合成新，不享受区位安置、安置房政策.
一句话区分厦门和芜湖：厦门合法住宅是“拆一补一、人均保底50㎡”，不单独设置区位价+重置价两套公式;芜湖是重置+区位价叠加
一、区片综合地价(宅基地土地补偿，厦府规〔2026〕7号，有效期至2028)
区片地价=土地补偿费(40%)+安置补助费(60%)，是整块集体土地征地包干基数，宅基地房屋另外单独按住宅政策补偿，不要混在一起。
Ⅰ级：思明、湖里：9.3万元/亩
Ⅱ级：集美、海沧：8.3万元/亩
Ⅲ级：同安、翔安：7.5万元/亩
注意：很多项目实行征地总包干价(区片地价+青苗附着物+按时交地奖励)，每个项目公告包干金额不一样，以项目《征地补偿安置方案公告》为准。
二、无证/无批建手续房屋认定(非常关键)
规则：2002年12月1日之后新建无批建房屋：原则不予补偿，只拆除
2002.12.1前建成、在征收期限内自行搬迁：可以给补助奖励(不是法定产权补偿，属于奖励)：
人均合法面积≤50㎡：在保底50㎡安置基础上，无手续部分按人均30㎡补助;
50<人均合法<80㎡：按人均80㎡扣掉合法面积后的差额补助;
人均合法≥80㎡：无证部分不再补助;
补助标准：框架280、砖混240、其他200元/㎡(含装修);未建部分170元/㎡奖励(各区项目略有浮动)。
三、搬迁补助、临时安置费(厦府规〔2024〕1号)
基数：按可认定产权面积;人均不足50㎡的，按50㎡/人算面积基数
1.搬迁补助：7元/㎡(部分岛内项目10元/㎡)
现房/货币补偿：2次搬迁费
期房安置：3次搬迁费
2.临时安置费(过渡费，自行过渡)
翔安、同安常见：15元/㎡・月;逾期翻倍30元/㎡・月
海沧常见：20元/㎡・月;逾期翻倍40元/㎡・月
思明部分项目：30元/㎡・月，逾期60元/㎡・月
过渡期上限3年，逾期必须双倍发过渡费;提供周转房的不再发
货币补偿：一次性发6个月过渡费(含装修期)
四、装修、附属物、奖励
装修：二选一：①评估据实补偿;②包干(多数项目150元/㎡包干)，无证房屋不享受装修补偿。
附属物(围墙、水井、果树、化粪池等)：执行厦府〔2023〕251号青苗及地上附着物标准，清点登记据实补偿
签约、搬迁奖励：每个项目方案差异很大，常见：按安置房评估价一定比例奖励，有封顶(常见最高10万);持有老农村房屋权证额外5000元/户奖励。
五、一户多宅、多户一宅
一户多宅：所有合法批建面积合并计算人均面积;
多户一宅：人口合并计算人均面积;
只算本项目征收范围内的应安置人口，外村、别处已享受过安置的人口一般不再重复认定安置人口。
维权、起诉要点(和你前面问的芜湖流程有管辖差别)
被告：区政府;一审管辖：厦门市中级人民法院
起诉期限：收到《征地补偿安置决定》6个月内;复议60日(向厦门市政府)
异议节点：补偿安置方案公告期30日，书面申请听证;对无证认定、人口认定、评估结果都可以书面提出复核
投诉渠道：12345政务热线、市自然资源和规划局、区征收事务中心;12388举报截留、逼迁
厦门和芜湖最大区别总结
芜湖：房屋补偿=重置价(成新)+宅基地区位价，分开算;
厦门：合法住宅拆一补一、人均保底50㎡，货币直接按安置房评估价，不再单独区位价公式;
厦门无证房时间节点：2002.12.1;芜湖是2002.8.15
厦门市农村宅基地征收补偿不合理找哪个部门解决?
1、第一级：镇人民政府/街道办事处、项目征迁指挥部(最先找)
适用：面积丈量错、安置人口认定、无证房认定、附属物漏登、过渡费、奖励核算争议
提交书面异议，要求复核丈量、重新核算补偿;
沟通全程留证据：EMS邮寄书面材料、保存回执、微信/录音、签收记录。
2、第二级：区土地房屋征收事务中心(区征收办)
区里专门管征迁的机构，属于区政府下属，对街道征迁工作监督、协调。适合：街道谈不拢、方案执行口径、安置政策争议。
3、第三级：厦门市自然资源和规划局(全市征收主管)
负责政策监督、备案、投诉受理、指导各区征收工作厦门市自然...征收管理处电话：0592-2855390适合：质疑补偿方案本身违法、评估程序违规、政策适用错误。
评估报告异议单独流程(很重要)收到评估报告10日内→先向评估机构申请复核;复核不服，再向厦门市评估专家委员会申请鉴定。
4、方案公告期(30日)专属渠道：向区政府书面申请听证
还没下补偿决定、还在《征地补偿安置方案公告》征求意见阶段：书面向区政府提交听证申请，逾期不再受理听证;过半数村民提出异议，区政府必须组织听证、修改方案。
5、便民投诉渠道(随时可以提交)
12345政务服务热线(12336已经并入)，工单会派到区征收中心、资源规划局督办，保存工单编号跟进;
厦门市政府官网、各区政府官网“部门信箱”线上提交书面诉求。
6、举报违纪、截留补偿、逼迁、违规强拆
12388纪委监委举报平台，举报工作人员违规、侵占补偿款、违法逼迁等。
协商、协调无效之后：法定救济途径(有期限红线)
前提：已经谈不拢，区政府下发了《征地补偿安置决定》
行政复议：收到补偿决定起60日内向厦门市人民政府申请行政复议
行政诉讼：收到补偿决定起6个月内一审管辖：厦门市中级人民法院，被告是区人民政府。
重点提醒：信访不能代替复议、诉讼，也不能中断起诉期限，不要只信访拖时间，超期就丧失起诉权利。
两种情形区分
还没签协议，没拿到补偿决定：优先书面异议、申请听证、复核评估;
已经收到《征地补偿安置决定》：不再走听证，直接复议或者起诉;
已经签了补偿安置协议，对方不履行、或者协议显失公平：属于行政协议纠纷，起诉管辖一般是区法院。
提交书面材料要点
书面异议书写明：①房屋位置、权属;②哪一项补偿不合理(面积、人口、无证房、评估、过渡费等);③法律/政策依据;④诉求;附上：宅基地证、户口本、丈量单、评估报告、公告、照片视频;签字+日期，EMS邮寄留存底单。
厦门市农村宅基地征收补偿起诉流程详细步骤
前置准备(不是必经程序，但厦门实务强烈建议先做)
1.收到评估报告10日内：先向评估机构书面申请复核;复核不服，向厦门市评估专家委员会申请鉴定，书面留回执(EMS)
2.向街道征迁指挥部、区征收事务中心提交书面异议、陈述申辩，写明：面积、应安置人口、无证房认定、保底50㎡、过渡费、安置房评估价哪里违法不合理，留存邮寄底单、签收记录
3.方案还在公告期(30日征求意见期)：可以书面向区政府申请听证;一旦下发《征地补偿安置决定》，听证程序就结束了
重点提醒：信访不能中断起诉期限，不要只信访拖时间，超期法院不再受理，区政府后续可以申请法院强制执行房屋。
第1步：整理全套证据(行政诉讼，政府举证为主，但你要证明你是权利人、该行政行为存在)
证据复印件提交法院，原件开庭带上核对，制作《证据目录》：序号、证据名称、证明目的、页码
权属身份：身份证、户口本;宅基地证/不动产权证、建房批文、老建房档案(证明房屋、宅基地属于你，你是被征收人)
征收文件：预公告、征地公告、补偿安置方案公告、丈量登记表、入户清点表、评估报告、补偿明细表
核心被诉文书：《征地补偿安置决定》原件、送达回执(情形A必备)
事实证据：房屋内外照片、视频(装修、附属物、房屋现状)、微信聊天记录、录音(原始载体保留)
协商异议材料：你提交的异议书、EMS邮寄底单、签收记录、12345工单答复
政策依据：厦府办〔2021〕10号、厦资源规划规〔2021〕9号、12号等厦门集体征收补偿文件(写进起诉状理由)
第2步：撰写行政起诉状
起诉状结构：
原告：姓名、身份证号、住址、联系电话
被告：XX区人民政府，住所地，法定代表人(区长)
第三人：村集体经济组织(一般列为第三人)
诉讼请求(简洁，不要写多条无关诉求)示例：①请求撤销被告XX区政府〔XXXX〕XX号《征地补偿安置决定》;②判令被告依法重新作出征地补偿安置决定，按照厦府办〔2021〕10号规定落实补偿安置(人均保底50㎡、合法拆一补一);③本案诉讼费由被告承担。
如果是行政协议纠纷：请求判令履行协议、补足补偿差额/撤销显失公平协议
事实与理由：写清楚房屋位置、征收项目、丈量、评估，逐条写违法点：安置人口认定错误、合法面积漏算、无证房认定违法、没有落实人均保底50㎡、评估程序违法、过渡费标准错误、程序缺失等，引用《土地管理法》48条以及厦门征收政策。
此致：厦门市中级人民法院
起诉人签名、日期
份数：被告1份+法院1份，有第三人再加副本
第3步：立案提交(3种方式)
线下：厦门中院立案庭行政窗口递交纸质材料
线上：人民法院在线服务小程序，实名认证，上传起诉状、证据、身份材料，线上提交立案
邮寄立案：EMS寄到中院立案庭，封面注明：行政起诉、征地补偿安置纠纷，保留快递底单
登记立案规则：法院收到材料，7日内决定立案或者出具不予立案裁定书;材料不齐会一次性告知补正;
如果法院口头说不受理，一定要书面《不予立案裁定书》，拿到裁定书10日内向上一级法院上诉。
第4步：送达、答辩、举证质证阶段
立案后5日内，法院把起诉状副本送达被告(区政府)
被告收到15日内，提交全部证据、规范性文件、答辩状(行政诉讼被告举证责任：政府要证明补偿决定事实清楚、程序合法、补偿标准符合政策)
法院会把被告答辩材料、证据副本发给你，你在收到后提交书面质证意见，逐条反驳政府证据的真实性、合法性、关联性(比如评估机构选定未征求意见、丈量没有你签字、人口认定没有公示等)
第5步：开庭审理(合议庭，3人)
开庭流程：
法官核对身份、告知诉讼权利义务
原告宣读诉讼请求、事实理由
被告答辩(区政府陈述补偿决定合法)
举证质证(最重要环节)
你对政府提交的公告、丈量单、评估报告、人口认定材料质证;
政府对你提交的证据质证;
法庭调查(法官提问)→法庭辩论(围绕：程序是否合法、评估是否合法、补偿是否公平、是否落实厦门人均保底50㎡政策)→最后陈述
法庭会组织调解(厦门征地案件调解率很高，很多在开庭前后谈补偿方案)
提示：全程录音录像，不要随意口头承认不利事实;录音、视频原始手机要带到法庭
第6步：一审判决
审限：立案起6个月内出具一审判决书，特殊情况可以延长一审三种结果：
撤销补偿决定，责令区政府重新作出补偿安置决定(胜诉)
驳回你的诉讼请求(一审败诉)
调解结案，出具调解书，双方按调解方案落实补偿(调解书具备强制执行力)
第7步：上诉(不服一审判决)
收到一审判决书15日内，向福建省高级人民法院提交上诉状、证据副本，进入二审;二审审限一般3个月，二审判决是终审判决。
第8步：判决生效后的执行
胜诉：政府要在判决期限内重新作出补偿、落实安置;拒不履行，可以向法院申请强制执行。
败诉、不上诉：补偿决定生效，区政府可以催告后，向法院申请强制执行房屋、宅基地。
厦门本地重点避坑要点(和芜湖不一样)
不能单纯起诉《补偿安置方案公告》：方案公告属于过程性文件，法院一般不受理;必须等正式下发《征地补偿安置决定》才可以起诉。
厦门核心政策：合法批建住宅拆一补一、人均保底50㎡，诉讼理由重点围绕这个政策;无证房时间节点是2002.12.1
评估异议：必须先走复核、专家鉴定程序，该程序可以作为证据写进案件，证明评估违法。
村集体一般列为第三人;村集体截留补偿款，可以单独起诉村集体(民事)
异地审理：福建对区政府作为被告的行政案件实行跨区域管辖，立案在厦门中院，实际审理可能是漳州中院，立案时法官会告知。
